Grondbeleid

Verlies en winstneming

Winstneming
Er is in maart 2018 vanuit de commissie BBV een aanvulling gekomen op de notitie Grondexploitatie 2016. De aanvulling betreft een nieuwe methode (= de POC-methode) voor het berekenen van tussentijds winst nemen. Voor de lopende grondexploitaties betekent dit dat (de verwachte) winst niet pas aan het eind van het project als gerealiseerd moet worden beschouwd, maar gedurende de looptijd van het project tot stand komt en ook als zodanig moet worden verantwoord. Het verantwoorden van tussentijdse winst is daarmee geen keuze maar een verplichting.

Positieve resultaten of winstnemingen worden toegevoegd aan het weerstandsvermogen bouwgrondexploitatie.

Op grond van POC –methode moet in 2020 winst worden genomen. Het gaat om een bedrag van
 € 287.369.

Hiernaast werden de ontvangsten van het plan Nagtegael en de winstuitkering plan Ossebroeken toegevoegd aan het weerstandsvermogen bouwgrondexploitatie. Voor 2020 is conform de anterieure overeenkomsten € 265.709 ontvangen van het plan Nagtegael en heeft de VOF Ossebroeken € 175.000 winst uitgekeerd.  Gezien de geringe risico's in de lopende BIE plannen, zie onderdeel risico's, hoeven deze gelden in 2020 niet persé aan  het weerstandsvermogen bouwgrondexploitatie worden toegevoegd.  Wij stellen echter voor om dit wel te doen vanwege toekomstige ontwikkelingen. Onder het kopje weerstandvermogen hieronder gaan we hier op in.

Verliesneming
In onze lopende BIE-complexen hoeven we geen verliezen te nemen Het saldo van onze voorziening bouwgrond kan zelfs met € 1.000 verlaagd worden.

VPB.
Halverwege 2021 wordt de aangifte vennootschapsbelasting 2020 met externe ondersteuning opgesteld. Dan krijgen we inzicht in de stand van zaken of we net als voorgaande jaren nog geen VPB hoeven te betalen. Een toekomstige VPB betaling zal ten laste van de reserve weerstand bouwgrond gebracht worden.

Weerstandsvermogen bouwgrondexploitatie en voorzieningen
Sinds 2013 beschikt de gemeente over een voorziening bouwgrond. Hiernaast is bij de vaststelling van de nota Bouwgrondexploitatie 2015 besloten om alle toekomstige positieve resultaten of tussentijdse winstnemingen toe te voegen aan het weerstandsvermogen bouwgrondexploitatie. Hiermee wordt ingespeeld om de mogelijke hogere risico’s die zijn ontstaan door wijzigingen in de BBV.

Toekomstige ontwikkelingen
De Nota Grondbeleid Midden-Drenthe 2021-2026 “Aan het roer” gaat over de actieve rol van de gemeente daar waar dit nodig is. In paragraaf 3.1 van de nota is aangegeven dat de gemeente inzet op situationeel grondbeleid waarbij is aangeven in welke kernen regie gewenst is.

Het afgelopen jaar is duidelijk te merken dat de woningbouwmarkt zwaar onder druk staat. Er is veel vraag naar woningen, niet alleen sociale huur en sociale koop, maar ook naar betaalbare twee-onder-één kapwoningen en middenhuur. Het aanbod was en is zeer beperkt. Om er voor te zorgen dat er voldoende geschikte woonruimte is voor alle doelgroepen, verwachten we de komende jaren een behoorlijke taakstelling met een actieve rol voor de gemeente. Bij de actualisatie van het Woonplan is dit een belangrijk onderdeel. Actief grondbeleid gaat gepaard met risico’s. Het is logisch om de reserve te vergroten met gelden uit woningbouw- en bedrijfsontwikkelingen.

Zoals aangegeven zijn de gronden in de MVA gewaardeerd in overeenstemming met wet- en regelgeving. Op het moment dat deze gronden in ontwikkeling worden genomen, kan dit een toename van risico betekenen. De gronden worden tegen de  marktwaarde in de grondexploitatie opgenomen. Hier komen dan nog de kosten voor bouw- en woonrijp maken, onvoorziene kosten, planschade etc. bij. Kort samengevat komt het er op neer dat een grondexploitatie (te) strak in zijn jas zit. Dit vormt een risico. Gronden voor ontwikkeling relatief goedkoop inkopen en gaan exploiteren is echt verleden tijd. Het tegenovergestelde is eerder aan de orde. Om doelgroepenbeleid, zoals bijvoorbeeld sociale koop mogelijk te maken en de risico’s van toekomstige ontwikkelingen op voorhand zoveel mogelijk te kunnen beperken, is het solide keuze om resultaten en bijdragen uit ontwikkelingen door derden toe te voegen aan het weerstandvermogen bouwgrondexploitatie.

Daarom wordt voorgesteld om de winst uit de complexen, de bijdragen van Nagtegael en VOF Ossebroeken toe te voegen aan het weerstandsvermogen.

In onderstaand geven we de huidige stand weer:

Meerjarig verloop boekwaarden BIE's
In onderstaande tabel wordt de verwachte boekwaarde tot en met 2024 van de BIE-complexen aangegeven. De basis hiervoor zijn de dynamische grondexploitatiebegrotingen.
In de tabel is rekening gehouden met de genomen besluiten zoals die verwerkt zijn in de jaarrekening 2020.